HOA y CDD en Davenport, Kissimmee y Poinciana, qué son y cuánto cuestan

HOA y CDD no son lo mismo

HOA (asociación de dueños): es una asociación privada de los dueños de la comunidad. Hace cumplir las reglas escritas (los "covenants"): pintura, cercas, carros, rentas a corto plazo y más. Cobra una cuota mensual, trimestral o anual que usted le paga directamente a la asociación. Puede cobrar cuotas especiales si hace falta.

CDD (distrito de desarrollo comunitario): es un distrito público creado bajo el capítulo 190 de los Estatutos de la Florida. Sirve para financiar y mantener la infraestructura de comunidades nuevas: calles, agua y alcantarillado, lagunas de drenaje, a veces la casa club. Tiene su propia junta y un presupuesto público. No da permisos de construcción ni hace cumplir reglas de estética.

Cómo cobra el CDD

El CDD no le manda una factura aparte. Su cargo aparece dentro de la factura de impuestos de propiedad de noviembre, en la parte de cargos fijos (non-ad valorem). Normalmente tiene dos partes:

• Operación y mantenimiento: paga el cuidado de las áreas del distrito. La junta lo fija cada año y puede cambiar.
• Servicio de deuda: paga los bonos con que se construyó la infraestructura. Se cobra cada año hasta que el bono se termina de pagar. En algunos distritos se puede prepagar la parte de su lote.

Si su hipoteca tiene cuenta de depósito (escrow), el CDD se paga con los impuestos.

Un ejemplo real: el CDD de Poinciana

El Distrito de Desarrollo Comunitario de Poinciana, en el condado Polk, publicó su presupuesto adoptado del año fiscal 2027. Por cada lote residencial, la factura de impuestos muestra:

• $244.74 de operación y mantenimiento.
• $374 de servicio de deuda de sus bonos de 2022, cuyo último pago es en mayo de 2031. Los lotes que ya prepagaron esa deuda no pagan esta parte.

Es decir, unos $619 al año para un lote que no ha prepagado. Otros distritos de Poinciana, Davenport o Kissimmee cobran cantidades distintas, a veces mucho más altas en comunidades recién construidas. Por eso hay que buscar la cifra de cada casa.

Por qué tantas comunidades nuevas tienen las dos

Alrededor de Davenport, ChampionsGate y Four Corners, Kissimmee y Poinciana se construyen muchas comunidades nuevas. El constructor suele usar un CDD para pagar las calles y los servicios con bonos, y una HOA para manejar las reglas y las áreas privadas. Así que es común pagar los dos: la cuota de la HOA y el cargo del CDD en la factura de impuestos.

Lo que la ley obliga a decirle

• CDD: en la primera venta de una casa dentro de un CDD (cuando compra al constructor), el contrato debe incluir un aviso en letra grande y resaltada, justo antes de su firma, que dice que el distrito puede cobrar impuestos o cargos sobre la propiedad, además de los del condado.
• HOA: antes de que usted firme, el vendedor (o el constructor) debe darle un resumen de la HOA. Ese resumen dice que tendrá que pagar cuotas que pueden cambiar, que puede haber cuotas especiales y que la falta de pago puede terminar en un gravamen sobre la casa. Si no se lo dieron antes de firmar, puede cancelar el contrato por escrito dentro de los 3 días después de recibirlo o antes del cierre, lo que pase primero.
• Certificado de estoppel: antes del cierre se pide a la HOA. Muestra lo que se debe de cuotas, las próximas cuotas y si hay violaciones abiertas. La HOA tiene 10 días hábiles para darlo y vale 30 días (35 si llega por correo).

Cómo averiguar las cifras de una casa

1. Factura de impuestos: busque la dirección en el sitio del Recaudador de Impuestos de Polk u Osceola. En los cargos fijos verá el nombre del CDD y cuánto cobró el año pasado.
2. Sitio del CDD: busque el presupuesto adoptado. La tabla de cargos por lote dice cuánto es de mantenimiento, cuánto de deuda y hasta qué año.
3. Documentos de la HOA: pida la cuota actual, el presupuesto, las reglas y si hay cuotas especiales aprobadas.
4. Estimador de impuestos: el Tasador de Propiedades de Polk tiene uno; con el número de parcela incluye los cargos fijos. Vea impuestos de propiedad después de comprar.

Preguntas para hacer antes de ofertar

• ¿Cuánto es la cuota de la HOA y qué incluye?
• ¿Hay CDD? ¿Cuánto es de mantenimiento y cuánto de deuda?
• ¿En qué año termina el bono del CDD? ¿Se puede prepagar?
• ¿Hay cuotas especiales aprobadas o en discusión?
• ¿Qué reglas hay para rentar la casa, estacionar o hacer cambios?

Sume la cuota de la HOA y el cargo del CDD a su pago mensual antes de decidir cuánto ofrecer. Vea también los gastos de cierre en la Florida.

Esta guía es información general, no consejo legal. Lea los documentos de la comunidad y consulte a un abogado si tiene dudas.