¿FHA o convencional? Diferencias para comprar casa en la Florida

Las diferencias en una mirada

• Pago inicial mínimo. FHA: 3.5% con crédito de 580 o más. Convencional: 3% si por lo menos uno de los compradores compra su primera casa, o con programas como HomeReady, que tiene límites de ingreso.
• Crédito. FHA: desde 580 con 3.5%, o desde 500 con 10%. Convencional: Fannie Mae no fija un mínimo en su sistema automático, pero muchos prestamistas piden 620 o más. Vea ¿Qué crédito necesito para comprar casa?.
• Seguro hipotecario. FHA cobra un pago inicial de 1.75% del préstamo (se puede sumar al préstamo) y una prima anual. El convencional cobra seguro privado (PMI) solo si da menos de 20%, y su precio depende de su crédito.
• ¿Cuándo se quita el seguro? FHA: a los 11 años si dio 10% o más; si dio menos, dura toda la vida del préstamo. Convencional: puede pedir quitarlo cuando el saldo llegue a 80% del valor original, y se quita solo al llegar a 78%.
• Límite del préstamo en 2026, para una casa de una vivienda en Polk y Osceola. FHA: $541,287. Convencional: $832,750.
• La condición de la casa. FHA es más estricto.

La prima anual de FHA

Para un préstamo de 30 años en Polk u Osceola:

• Si da menos de 5% de entrada: 0.55% al año, toda la vida del préstamo.
• Si da de 5% a menos de 10%: 0.50% al año, toda la vida del préstamo.
• Si da 10% o más: 0.50% al año, durante 11 años.

Ejemplo: casa de $300,000 con 3.5% de entrada. El préstamo base es $289,500. El seguro inicial de 1.75% son unos $5,066, que normalmente se suman al préstamo. La prima anual de 0.55% sale en unos $133 al mes al principio y baja poco a poco con el saldo.

Mucha gente con FHA refinancia a convencional más adelante, cuando ya tiene 20% de valor en la casa, para dejar de pagar ese seguro. Eso depende de las tasas y del valor de la casa en ese momento.

El PMI del préstamo convencional

El PMI no tiene un precio fijo: depende de su puntaje, de cuánto da de entrada y del prestamista. Con buen crédito y 5% o más de entrada, muchas veces sale más barato que el seguro de FHA. Pida que se lo coticen con su puntaje real.

La casa también cuenta

En FHA, el avalúo del prestamista revisa que la casa sea segura y esté en buen estado. Si el avaluador encuentra problemas de seguridad o daños importantes, normalmente hay que repararlos antes del cierre. El préstamo convencional suele ser más flexible con casas que necesitan arreglos menores.

El vendedor puede ayudar con los gastos de cierre

• FHA: el vendedor y otras partes interesadas pueden pagar hasta 6% del precio en gastos de cierre y costos permitidos.
• Convencional (Fannie Mae), para vivienda principal: hasta 3% si da menos de 10% de entrada, 6% si da de 10% a menos de 25%, y 9% si da 25% o más.

Esto se negocia en la oferta. Vea los gastos de cierre en la Florida.

Cuál suele convenir

• FHA: crédito más bajo, deudas más altas o poco para el pago inicial.
• Convencional: buen crédito, 5% o más de entrada, o si quiere quitar el seguro más adelante sin refinanciar.
• Con ayuda para el pago inicial: pregunte qué tipo de préstamo acepta el programa. Vea ayuda para el pago inicial.

Cómo decidir de verdad

Pida a dos o tres prestamistas un Estimado del Préstamo (Loan Estimate) para FHA y para convencional, con los mismos datos y el mismo día. Compare el pago mensual total, el dinero que necesita para cerrar y cuánto pagaría en cinco años. Puede ver sus números en el simulador para comprar casa.

Esta guía es información general, no una aprobación de préstamo. Confirme su caso con un prestamista con licencia.