Casas nuevas en Polk y Osceola: ¿necesito agente para comprarle al constructor?

Quién trabaja para quién

El vendedor de la casa modelo trabaja para el constructor y no lo representa a usted. Por eso la ley de la Florida no le exige darle el aviso de relación de corretaje cuando la oficina de ventas, los letreros o las identificaciones dejan claro que trabaja para el constructor.

Usted no está obligado a tener agente, pero si quiere que alguien revise el contrato, los números y las fechas desde su lado, tiene que ser su propio agente. En la Florida, la ley supone que su agente es corredor de transacciones (transaction broker), una representación limitada, a menos que se establezca por escrito que será su agente único (single agent), que además le debe lealtad y confidencialidad. Pida que la relación quede por escrito.

Registre a su agente desde la primera visita

Muchos constructores piden que su agente vaya con usted en la primera visita o que lo registre antes. Si usted va solo y llena la tarjeta de visitante, algunos ya no aceptan a un agente después o no le pagan. Las reglas cambian según el constructor y la comunidad: pregunte antes de ir.

El acuerdo con su agente y quién le paga

Desde el 17 de agosto de 2024, los agentes que participan en un MLS y trabajan con un comprador firman con él un acuerdo escrito antes de mostrarle una casa. Ese acuerdo dice cuánto se le pagará al agente o cómo se calcula, que la comisión es negociable y no la fija la ley, y que el agente no puede cobrar más de lo acordado, venga de quien venga el pago.

Algunos constructores le pagan al agente del comprador, pero no está garantizado: cada uno decide si paga, cuánto y con qué condiciones, y esa oferta ya no se publica en el MLS. Si el constructor no paga o paga menos de lo acordado, su acuerdo dice qué le tocaría pagar a usted. Pida por escrito lo que pagará el constructor y que quede en el contrato.

El contrato lo escribe el constructor

Se firma el contrato del constructor, no el formulario estándar de la mayoría de las casas usadas. Léalo con calma, y con un abogado si tiene dudas:

• Depósitos. Si el constructor vende 10 casas o más al año, la ley de la Florida dice que su depósito, hasta el 10% del precio, debe ir a una cuenta de garantía (escrow) en un banco, con un abogado, un corredor con licencia o una compañía de título, a menos que usted renuncie por escrito, y el contrato debe decirlo en un aviso visible. Fíjese si le piden renunciar: la protección llega solo hasta el 10%, y la ley permite, con condiciones, que el constructor use ese dinero en la obra. Pregunte si se devuelven los pagos por mejoras.
• Fecha de entrega. Muchas fechas son estimadas. Lea qué pasa con el contrato y con su tasa de interés si la casa se atrasa.
• Cambios, cancelación y reclamos. Vea si el constructor puede cambiar materiales, planos o el lote, cuándo puede usted cancelar y recuperar el depósito (por ejemplo, si no le aprueban el préstamo) y si los reclamos van a arbitraje en vez de a la corte.

Incentivos por usar el prestamista del constructor

Es común que el constructor ofrezca ayuda con los gastos de cierre o una tasa más baja si usa su prestamista o su compañía de título preferidos. Las reglas federales (RESPA) ponen límites:

• Si lo refiere a un prestamista o compañía de título afiliada, le debe dar un aviso por escrito de esa relación a más tardar al referirlo, y ese aviso dice que usted no está obligado a usar ese proveedor para comprar la casa.
• El paquete o descuento debe ser opcional, debe ser un descuento real y no puede recuperarse con costos más altos en otra parte del cierre.
• El vendedor no puede exigirle, como condición para venderle, que compre el seguro de título con una compañía en particular.

Pida una Estimación del Préstamo (Loan Estimate) al prestamista del constructor y a por lo menos otro, para el mismo tipo de préstamo. Deben dársela dentro de los 3 días hábiles después de su solicitud, en el mismo formulario, así que puede comparar tasa, puntos y gastos de cierre con y sin el incentivo.

Inspeccione aunque la casa sea nueva

Los inspectores del condado o de la ciudad revisan que la obra cumpla el código de construcción; no trabajan para usted ni revisan que todo quede como lo pidió. Contrate a un inspector de casas con licencia de la Florida (la licencia se verifica en el sitio del DBPR):

• Antes del drywall, con la estructura, la plomería, la electricidad y los ductos todavía a la vista.
• Antes del recorrido final y del cierre, y lleve la lista de pendientes al recorrido.
• Antes de que venza la primera etapa de la garantía.

Antes de firmar, pregunte por escrito si el constructor permite su inspector en cada etapa y con cuánto aviso.

La garantía y los defectos

La garantía del constructor es parte del contrato: dice qué cubre, por cuánto tiempo, qué excluye y cómo se reclama. Léala antes de firmar; algunas garantías limitan otros derechos que usted podría tener.

Si aparece un defecto, la ley de la Florida (capítulo 558) pide que le mande al constructor un aviso por escrito, con cada defecto y dónde está, por lo menos 60 días antes de demandar (120 si reclama una asociación de más de 20 parcelas). El constructor tiene 30 días para inspeccionar y 45 para responder por escrito: puede ofrecer reparar, pagar, las dos cosas o rechazar el reclamo. Muchos contratos de constructor incluyen un aviso sobre este proceso. Reporte todo por escrito, a tiempo y con copias: los reclamos tienen plazos legales.

HOA, CDD e impuestos del segundo año

Muchas comunidades nuevas tienen HOA, CDD o las dos, y el constructor le debe dar por escrito los avisos que pide la ley. Vea HOA y CDD en Davenport, Kissimmee y Poinciana para saber qué cifras pedir.

En la Florida, la casa se tasa según cómo estaba el 1 de enero. Si no estaba terminada el 1 de enero del año en que usted cierra, la factura de ese año se calcula sobre el terreno. Al año siguiente se cobra la casa completa y la factura puede subir mucho; si su hipoteca tiene escrow y lo calcularon con la cifra del terreno, su pago mensual puede subir después. Pida el homestead a más tardar el 1 de marzo del año siguiente (debe ser dueño y vivir en la casa el 1 de enero). Vea impuestos de propiedad después de comprar y la guía del homestead.

Compare comunidades

Vea las comunidades nuevas en Polk y Osceola, con su constructor, su ZIP y si tienen HOA o CDD confirmados. Si piensa comprar casa nueva, agende una consulta gratis antes de su primera visita al constructor: revisamos juntos el registro, el contrato y los incentivos.

Esta guía es información general, no consejo legal. Lea el contrato del constructor y consulte a un abogado si tiene dudas.